Căn hộ Condotel Central Coast Đà Nẵng

Thứ Tư, 25 tháng 2, 2015

Lắng nghe 6 ý kiến đắt giá của chuyên gia về thị trường bất động sản 2015

Lâm Tiến / / 0 / Lượt xem: 300

Hôm nay chuyên mục: Bán đất Đà Nẵng giới thiệu đến quý độc giả 6 ý kiến cảu chuyên gia về thị trường bất động sane năm 2015 và những lưu ý khi đầu tư vào thị trường bất động sản tại Đà Nẵng và Toàn Quốc.
1. Trong các kênh đầu tư gồm bất động sản, vàng, chứng khoán và ngân hàng, theo ông, kênh đầu tư nào sẽ chiếm lĩnh thị trường trong năm 2015? Nguồn tiền chủ yếu sẽ chảy vào đâu? Ông có lời khuyên nào đối với những người lưỡng lự chưa biết đầu tư vào đâu tại thời điểm này?
TS. Nguyễn Trí Hiếu: Trong năm 2015, giá vàng thế giới và trong nước tiếp tục giảm. Vì thế, đây không phải là 1 kênh tốt để đầu tư. Thị trường chứng khoán sẽ có cơ hội phát triển tốt với lãi suất tiếp tục giảm. Dự đoán giá chứng khoán sẽ tăng khoảng 20%. Thị trường ngoại hối sẽ chịu áp lực điều chỉnh tỷ giá khoảng 2% cho cả năm 2015 với 1% cho nửa năm đầu và 1% cho nửa năm sau. Kênh gửi tiết kiệm vào ngân hàng hiện nay không còn hấp dẫn như trước đây vì lãi suất huy động sẽ tiếp tục giảm. Một số ngân hàng sẽ găp khó khăn vì nợ xấu vì toàn bộ quy định của Thông tư 02 về phân loại nợ và trích lập DPRR và những quy định mới của Thông tư 36.

So với các kênh đầu tư khác, kênh bất động sản khá hấp dẫn trong năm 2015, tuy nhiên chưa thể khẳng định bất động sản có phải là kênh đầu tư tốt nhất hay không, vì còn phụ thuộc vào việc giải quyết nợ xấu như thế nào. Thị trường bất động sản cần một thời gian dài 3-5 năm để hồi phục, chúng ta mới chỉ bước vào giai đoạn đầu của quá trình hồi phục. Mặt bằng giá bất động sản sẽ tăng khoảng 10% trong nửa năm sau của năm 2015.
Không bao giờ bỏ tất cả quả trứng vào một giỏ. Nếu có tiền đầu tư quy mô lớn thì nên phân bổ theo tỷ lệ: 40% bất động sản, 30% CK và 20% gửi tiết kiệm VND tại NH, 10% gửi tiết kiệm USD, 0% cho vàng. Ví dụ, với số tiền nhàn rỗi dưới 100 triệu đồng thì nên gửi chủ yếu vào ngân hàng. Với số tiền từ 100-500 triệu nên đầu tư chủ yếu vào bất động sản. Với số tiền từ 500 triệu trở lên nên phân bổ kế hoạch đầu tư theo tỷ lệ: 40-30-20-10
TS. Vũ Đình Ánh: Mỗi một kênh đầu tư đều có những ưu điểm và nhược điểm riêng, đều có khả năng đem lại lợi nhuận lớn đi kèm với mức độ rủi ro khác nhau nên lựa chọn kênh đầu tư nào, khi nào tham gia và khi nào rút khỏi một thị trường nào đó là quyền của mỗi người dân, mỗi nhà đầu tư, kể cả nhà đầu tư tổ chức hay nhà đầu tư cá nhân.
Các nhà đầu tư nên căn cứ vào khả năng và nhận định riêng của mình để đi đến những quyết định đầu tư cuối cùng của chính mình. Dĩ nhiên, những quyết định đầu tư đúng đắn, khôn ngoan và hiệu quả không thể tách rời khả năng và trình độ phân tích đánh giá, nhận định của mỗi nhà đầu tư căn cứ vào những thông tin thu thập được, cả thông tin kinh tế vĩ mô và kinh tế vi mô, cả thông tin kinh tế Việt Nam lẫn kinh tế quốc tế. Tôi chỉ có thể nói rằng cơ hội và mức độ hấp dẫn đối với các nhà đầu tư trên thị trường bất động sản trong năm 2015 chắc chắn sẽ cao hơn so với năm 2014 này.
2. Theo ông, làm thế nào để phát triển các hoạt động hiệp hội, liên kết giữa các đơn vị tham gia vào thị trường?
GS Đặng Hùng Võ: Ở các nước, hiệp hội các doanh nghiệp cùng ngành nghề kinh doanh đóng vai trò rất quan trọng. Ở Việt Nam, hiệp hội luôn chỉ được xem xét như một nơi mang tính đồng nghiệp, chia sẻ kinh nghiệm khi có thể và mang tính vui vẻ là chính. Đây chính là cách quan niệm rất sai khi luôn coi bước vào thương trường là phải cạnh tranh, đồng nghiệp đồng nghĩa với đối thủ cạnh tranh. Chính vì vậy mà các hiệp hội doanh nghiệp của ta thường ít nhận trách nhiệm làm lợi cho các doanh nghiệp thành viên.
Trên thị trường hiện nay, tính văn minh đã cao hơn xưa rất nhiều. Khẩu hiệu "win-win" đã được coi như một triết lý hành xử trên thị trường. Theo khẩu hiệu này, mọi người tham gia thị trường đều có lợi, đối thủ cạnh tranh có thể trở thành đối tác để hợp tác. Đây là triết lý chung nhằm nâng tầm văn hóa thị trường lên một bước nữa. Trên thực tế, thị trường vẫn đặt ra vấn đề cạnh tranh trên nguyên tắc cùng bảo vệ người tiêu dùng là thượng đế của mình. Ai làm lợi cho người tiêu dùng thì bán được nhiều hàng và thu lợi nhiều hơn. Văn hóa thị trường không đi theo hướng các doanh nghiệp đối đầu nhau mà chuyển sang hướng doanh nghiệp và khách hàng.
http://www.muanhadat24h.net/2015/02/lang-nghe-6-y-kien-dat-gia-cua-cac-chuyen-gia-ve-thi-truong-bat-dong-san-2015.html
Theo nguyên tắc trên, các doanh nghiệp có thể gắn kết với nhau thông qua hiệp hội doanh nghiệp để làm những điều mà các doanh nghiệp đơn lẻ không thể làm được. Điều quan trọng nhất trong các vấn đề chung này là tạo lập hệ thống thông tin thị trường và dự báo thị trường. Thông tin thị trường là mở do hiệp hội đảm nhận. Các doanh nghiệp có thể thực hiện phân tích thông tin dưới góc độ riêng của mình để quyết định. Ngoài ra, hiệp hội cũng là nơi có thể làm nhiệm vụ truyền thông, phân tích tình hình thị trường quốc tế, chắp nối với các hiệp hội khác, đề xuất đổi mới chính sách lên các cơ quan quản lý nhà nước.
Ở tất cả các nước, hiệp hội đều làm tốt vai trò tổ chức vì lợi ích chung của cộng đồng các doanh nghiệp cùng nghề nghiệp. Họ thường mang lại nhưng phân tích thông tin thị trường có giá trị cho các doanh nghiệp thành viên. Để thành lập một hiệp hội hay một nhóm hạt nhân nào đó, cần có một số doanh nghiệp (chủ doanh nghiệp) khởi xướng và bảo đảm các chi phí ban đầu. Sau một thời gian, tổ chức đó sẽ thu hút thêm nhiều doanh nghiệp tham gia khi cảm thấy tham gia là có lợi.

3. Thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay có tính chu kỳ không thưa ông? Nếu có thì liệu có phải bất động sản sẽ bước vào một chu kỳ mới? Quy luật, đặc điểm, thời gian... của chu kỳ này như thế nào?
GS Đặng Hùng Võ: Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay đã trải qua 3 lần sốt giá, hai lần sốt giá đầu là do hệ quả của quá trình chuyển đổi cơ chế kinh tế mà mỗi lần sốt đều bị một Luật Đất đai cắt ngang. Giá đất trước đó bằng "0" thì phải tăng cho tới khi bằng giá đất của các nước trong khu vực (như Băng Cốc, Gia Các Ta, Manila, v.v.). Lần sốt thứ nhất bị cắt ngang mà chưa bằng thì lại phải sốt tiếp cho bằng, và còn sốt cao hơn do quán tính của thị trường. Ở Việt Nam, cứ 10 năm lại ban hành một Luật Đất đai nên tạo ra 2 cơn sốt cách nhau khoảng 10 năm. Cơn sốt thứ ba lại chỉ cách cơn sốt thứ hai có 5 năm.
Tất cả những điều nói trên có tính quy luật nhưng không hề mang tính chu kỳ. Trong kinh tế học, người ta có nói đến chu kỳ tăng trưởng và suy thoái kinh tế đối với những thị trường tự do. Các quy luật giá trị và cung - cầu của thị trường luôn tạo ra tính chu kỳ này do kinh tế thị trường tự do là cơ chế kinh tế tự điều chỉnh. Trên thế giới, cũng như ở Việt Nam, cơ chế kinh tế thị trường hiện nay được áp dụng là cơ chế thị trường có sự quản lý (tác động bằng chính sách) của Nhà nước. Kinh tế chỉ có thể rơi vào khủng hoảng, suy thoái khi Nhà nước yếu kém. Người ta không nói tới tính chu kỳ của một cơ chế thị trường tự do.

4. Từng làm việc nhiều năm trong ngành ngân hàng tại Mỹ và đã cho vay bất động sản tại Mỹ, xin hỏi TS Nguyễn Trí Hiếu có điều gì khác biệt về cho vay bất động sản tại Mỹ và tại Việt Nam? Ông có đề xuất gì cho việc cải tiến thị trường bất động sản ở Việt Nam?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Tôi đã từng làm việc nhiều năm trong ngành ngân hàng tại Mỹ và đã cho vay bất động sản tại Mỹ. Có rất nhiều điều khác biệt về cho vay bất động sản tại Mỹ và Việt Nam, liên quan đến cấu trúc tín dụng bất động sản, tài sản bảo đảm, thế chấp và quyền phát mại bất động sản. Một điểm khác biệt nữa liên quan đến đầu tư bất động sản đó là, bên Mỹ các nhà đầu tư và kinh doanh bất động sản không được phép huy động tiền của dân chúng cho các dự án bất động sản như ở Việt Nam. Các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản phải có vốn tự có tối thiểu, sau đó đi vay ngân hàng để thực hiện các dự án bất động sản. Khi sản phẩm đã ra thị trường, các nhà đầu tư rao bán cho dân chúng và dân chúng đi vay ngân hàng để mua bất động sản. Tại Việt Nam, trong những năm qua có rất nhiều những vụ kiện nhà đầu tư huy động vốn của dân chúng rồi chiếm hữu dòng vốn này sử dụng cho mục đích khác, trong khi dự án bất động sản của họ không được hoàn thành vì thiếu vốn. Ở Việt Nam, nhiều điều kiện có thể khác nhưng ít nhất thì quy định mới của luật yêu cầu phải có ngân hàng bảo lãnh là rất chính xác.

5. Theo ông, nên điều chỉnh lãi suất cho vay bất động sản thế nào trong tương lai để thích hợp hơn với nhu cầu của thị trường?
TS. Nguyễn Trí Hiếu: Tôi nghĩ lãi suất cho vay bất động sản tại Việt Nam còn khá cao và cần có loại lãi suất cố định cho suốt thời gian cho vay. Mặc dù đã có những ngân hàng cho vay 20 năm, thậm chí 25 năm nhưng lãi suất được điều chỉnh cứ 3 tháng, 6 tháng hay muộn nhất 12 tháng dựa trên một công thức đã được ấn định từ trước. Mặc dù được gọi là cố định trong thời gian điều chỉnh nhưng về thực chất có thể xem loại lãi suất được điều chỉnh này là lãi suất thả nổi theo lãi suất thị trường trong suốt thời gian vay. Tại Mỹ lãi suất cho vay bất động sản hiện ở quanh mức 4%/năm và cố định trong suốt thời gian vay (30 năm). Để có thể cho vay với lãi suất cố định như thế Việt Nam cần phát triển một thị trường vốn (capital market) trung hạn và dài hạn. Các NHTM có thể bán những món vay bất động sản dài hạn cho trên thị trường vốn cho các nhà đầu tư hay chứng khoán hóa những tín dụng bất động sản (mortgage-backed securities) và bán công cụ tài chính này trên thị trường vốn. Việt Nam chưa có mô hình này nhưng theo tôi Chính phủ nên triển khai mô hình này trong vòng 3 năm tới để giúp các ngân hàng tạo thanh khoản từ tín dụng bất động sản và cung cấp loại tín dụng này với lãi suất cố định cho 20, 30 năm. Hai công ty có vốn Chính phủ tại Mỹ là Fannie Mae và Freddie Mac cung cấp vốn dài hạn cho tín dụng bất động sản tại Mỹ.

6. Trong vấn đề giải quyết tài chính cho doanh nghiệp, có một hướng là hợp tác với các nhà đầu tư nước ngoài. Ông có những lời khuyên nào cho các doanh nghiệp trong việc tìm kiếm, lựa chọn các đối tác nước ngoài?
GS Đặng Hùng Võ: Trong lịch sử ngoại thương, mỗi nước đã hình thành một tổ chức mang tên Phòng Thương mại (Chamberof Commerce), có chức năng xúc tiến thương mại giữa các nước. Về bản chất, đây là tổ chức hiệp hội của các doanh nghiệp đảm nhận nhiệm vụ trợ giúp các doanh nghiệp phát triển thị trường quốc tế. Phòng Thương mại thường có đầy đủ thông tin đáng tin cậy về các doanh nghiệp của các nước. Họ hoạt động mang tính trung tính, khách quan. Khi một doanh nghiệp có yêu cầu thông tin, Phòng Thương mại thường cung cấp đầy đủ và khách quan. Vấn đề còn lại là phân tích thông tin như thế nào để có được niềm tin vào đối tác mà doanh nghiệp Việt Nam hướng tới.
Thông thường, người ta hay đề nghị giới thiệu các đối tác có thể hợp tác và kèm theo Báo cáo tài chính và Báo cáo kiểm toán trong khoảng 3 năm gần nhất. Từ các Báo cáo này, doanh nghiệp Việt Nam có thể phân tích thông tin để khẳng định năng lực và quyết định lựa chọn.
Trong thời gian qua, hầu hết các nước có quan hệ ngoại thương với Việt Nam đều có Đại diện của Phòng Thương mại của họ ở Việt Nam. Đây chính là địa chỉ có thể khai thác thông tin tối đa để tìm kiếm đối tác.
(Theo Batdongsan.com.vn)

Lâm Tiến


Chuyên Bất Động Sản tại Đà Nẵng, Nhà phố, hẻm, đất, đất nền, biệt thự, khách sạn tại Đà Nẵng trong 24h...
Liên hệ: Mr.Nguyên: 0906.827.194.
Tìm chúng tôi trên Facebook: Muanhadat24h.net

0 nhận xét:

BĐS Tại Đà Nẵng

Copyright © 2015 Thương Hiệu Cá Nhân. Vui lòng ghi rõ nguồn khi đăng lại nội dung trên trang này. Mua bán nhà đất Đà Nẵng Design by Mr.Tiến
Liên hệ: Vũ Thị Nguyên - Mobile: 0906.827.194 - Email: [email protected] Powered by Mua bán nhà đất Đà Nẵng.
Trang đã được đăng ký DMCA.com Protection Status bảng quyền Bài Viết
Website đang chạy thử nghiệm và chờ đăng ký với bộ công thương! back to top