Căn hộ Condotel Central Coast Đà Nẵng

Thứ Ba, 3 tháng 2, 2015

Một số điểm đáng lưu ý của thị trường bất động sản Việt Nam năm 2015

Lâm Tiến / / 0 / Lượt xem: 300

Sau đây là một số đặc điểm đáng lưu ý của thị trường bất động sản Đà Nẵng và Việt Nam năm 2015 và một số vấn đề liên quan như: Sự bất hợp lý về cung - cầu, Thu nhập thực tế của người dân vẫn còn rất thấp, Đẩy mạnh nguồn cung nhà ở xã hội, Phân khúc nhà ở riêng lẻ chiếm tỷ lệ đa số và Điểm lại các “cơn sốt” giá đất tại Việt Nam cuối cùng là Giá bất động sản ở Việt Nam: Đi làm 100 năm mới mua được nhà ở. Điều này đúng phải không nào?

4.1. Sự bất hợp lý về cung - cầu

Theo Chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, nhu cầu nhà ở là rất lớn mà nguồn cung trên thị trường không thể đáp ứng, nhất là giai đoạn thị trường đóng băng vừa qua làm nguồn cung tăng không đáng kể. Chiến lược trên cho thấy, tổng diện tích sàn nhà ở phải tăng thêm trong giai đoạn 2009-2015 là 429 triệu m2. Sức cung của thị trường từ các dự án vào năm 2015 là khoảng 461.767.028m2 sàn nhà ở (tại Hà nội là 82.450.000m2 và tại Tp.HCM là 79.360.900m2). Về tổng cung, con số đạt được là phù hợp nhưng hiện nay có sự bất hợp lý trong cấu trúc nguồn cung so với tính phù hợp của cầu. Diện tích nhà ở xã hội từ các dự án nhà ở xã hội chỉ đạt khoảng 5-10% nhu cầu nhà ở xã hội trên thực tế. Đây chính là sự bất hợp lý giữa cung và cầu trong phát triển nhà ở tại nước ta.
Mặt khác, dạng thức phát triển nhà ở xã hội cũng đang gặp nhiều thách thức trên thực tế. Một số dự án phát triển nhà ở xã hội đã hoàn thành nhưng không thu hút được cầu do không gian ở hoặc địa điểm không phù hợp. Cần khảo sát kỹ nhu cầu thị trường trước khi quyết định đầu tư dự án.
http://www.muanhadatdanang.net/2015/02/mot-so-dac-iem-dang-luu-y-cua-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-nam-2015.html

4.2. Thu nhập thực tế của người dân vẫn còn rất thấp

Trong quá trình tính toán Chiến lược nhà ở, Bộ Xây dựng đã đưa ra giả thiết là khoảng 20% dân số đô thị có thu nhập thấp. Con số này hơi lạc quan vì thu nhập của các hộ gia đình ở các đô thị Việt Nam rất thấp. Nhất là trong quá trình đô thị hóa, hầu hết dân cư mới thành dân đô thị đều thuộc diện có thu nhập thấp (kể cả trường hợp chuyển nông thôn thành đô thị hay dân nông thôn di cư vào đô thị).
Ngân hàng Thế giới vừa tiến hành điều tra mức sống của các hộ gia đình tại các đô thị cho thấy thu nhập của dân đô thị thấp hơn rất nhiều, khoảng từ 40-60%. Số liệu điều tra được phân thành 5 nhóm mà mỗi nhóm có số hộ đều nhau, từ đó phân theo khoảng thu nhập của từng nhóm. Kết quả được đưa ra ở bảng dưới đây.
Bảng 3: Mức sống của các hộ gia đình tại các đô thị
http://www.muanhadatdanang.net/2015/02/mot-so-dac-iem-dang-luu-y-cua-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-nam-2015.html
* Trung vị là mức thu nhập phổ biến trong nhóm
(Nguồn: Ngân hàng thế giới)
Theo Bảng này, 40% các hộ gia đình ở đô thị có mức thu nhập dưới 8,8 triệu đồng/tháng (tiết kiệm khoảng 400 nghìn mỗi tháng); 60% có mức thu nhập dưới 11,9 triệu đồng trên tháng (tiết kiệm 1,3 triệu đồng mỗi tháng). Như vậy, nhu cầu nhà ở giá rẻ trên thực tế phải ở mức chiếm 30% tổng diện tích nhà phát triển mới.

4.3. Cần đẩy mạnh nguồn cung nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội luôn là vấn đề "nóng" ở quốc gia, nhất là các nước đang thực hiện quá trình đô thị hóa. Việt Nam hiện nay đang ở mức đô thị hóa 30%, tức là mới có khoảng 30% dân số sống ở đô thị và 70% dân số vẫn sống ở nông thôn. Tiếp tục thực hiện công nghiệp hóa thì tỷ lệ dân số đô thị sẽ tăng lên và tỷ lệ dân số nông thôn sẽ giảm đi. Ví dụ như tại Hàn Quốc, dân số đô thị đã đạt trên 80%, chỉ còn khoảng dưới 20% dân số ở khu vực nông thôn. Đây là quy luật tất yếu ở tất cả các nước đang thực hiện công nghiệp hóa. Quá trình đô thị hóa diễn ra như một quy luật. Quá trình này luôn phải đối mặt với 2 vấn đề lớn: một là phát triển thị trường lao động phi nông nghiệp để tiếp nhận lao động nông nghiệp chuyển sang; hai là giải quyết vấn đề nhà ở giá rẻ để tiếp nhận dân nông thôn chuyển sang đô thị.
Quá trình đô thị hóa thường diễn ra dưới 2 dạng: Nhà nước quyết định mở rộng các đô thị cũ hoặc hình thành các đô thị mới (chuyển nông thôn thành đô thị, chuyển xã thành phường, huyện thành quận); dân cư nông thôn di cư vào đô thị để tìm kiếm việc làm và sinh kế tốt hơn. Tại Việt Nam, chúng ta mới chỉ quản lý tốt việc chuyển nông thôn thành đô thị, nhưng chưa quản lý tốt việc di dân từ nông thôn vào đô thị. Chính vì vậy, các dự báo về đô thị hóa ở Việt Nam thường được đánh giá là chưa cao.
Vấn đề nhà ở trong quá trình đô thị hóa thường rất khó giải quyết. Khi chuyển từ nông thôn thành đô thị hay dân nông thôn di cư vào đô thị thì dân đều là những người có thu nhập thấp, không đủ khả năng giải quyết nhà ở. Các nước người ta đưa ra các chính sách phát triển nhà ở giá phù hợp (affordable housing), Việt Nam đưa ra chính sách nhà ở xã hội.
Theo Chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt ngày 27/12/2011, cấu trúc nhà ở vào năm 2015 và 2020 được đưa ra trong bảng dưới đây.
Bảng 4: Cấu trúc nhà ở vào năm 2015 và 2020
http://www.muanhadatdanang.net/2015/02/mot-so-dac-iem-dang-luu-y-cua-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-nam-2015.html
(Nguồn: Bộ Xây dựng)
Theo bảng trên, năm 2015 chúng ta phải phát triển thêm 428,7 triệu m2 nhà ở, trong đó có 50.9 triệu m2 nhà ở xã hội (11,9%). Đến năm 2020, phải phát triển thêm so với 2015 là 355 triệu m2 nhà ở, trong đó có 30,3 triệu m2 nhà ở xã hội (8,5%). Số liệu này cho thấy, tỷ lệ nhà ở xã hội cần phát triển thêm luôn chiếm khoảng 10% tổng diện tích nhà ở cần phát triển thêm.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến hết tháng 4/2014, cả nước đã có 98 dự án nhà ở xã hội hoàn thành việc đầu tư xây dựng với khoảng 36.380 căn hộ (35 dự án nhà ở xã hội cho người lao động có thu nhập thấp với khoảng 18.950 căn hộ và 63 dự án nhà ở xã hội cho công nhân làm việc trong các khu công nghiệp với khoảng 17.430 căn hộ). Theo thiết kế nhà ở xã hội hiện nay, tổng số căn hộ như trên có tổng diện tích sàn khoảng 4,0 triệu m2 sàn. Cũng theo Bộ Xây dựng, hiện đang tiếp tục triển khai 129 dự án nhà ở xã hội (90 dự án nhà ở xã hội cho người lao động có thu nhập thấp với khoảng 55.000 căn hộ và 39 dự án nhà ở xã hội cho công nhân làm việc trong các khu công nghiệp với khoảng 27.000 căn hộ). Như vậy, trong năm 2015 có thể tạo lập thêm được khoảng 10,0 triệu m2 sàn nhà ở xã hội. Những số liệu này cho thấy, từ năm 2009-2015, tổng cung nhà ở xã hội trên thực tế mới đạt được khoảng 14,0 triệu m2 sàn, chỉ đạt khoảng 10% nhu cầu 138,8 triệu m2 đã được dự tính (xem Bảng 4 ở trên).
Từ những số liệu ở trên có thể thấy, mặc dù Nhà nước có chủ trương phát triển các đô thị dựa chủ yếu vào dự án nhưng khó có thể tạo đủ cung cho nhu cầu của thị trường. Chính vì lý do này mà Luật Nhà ở 2014 đã chuyển Chương về dự án nhà ở xã hội (theo Dự thảo) thành Chương nói về chính sách phát triển nhà ở xã hội. Theo Chương này, cần xác định ai là người được thu hưởng chính sách nhà ở xã hội thì có quyền tiếp cận tới trợ giúp của Nhà nước về nhà ở xã hội. Người đó có thể tiếp cận nhà ở tại các dự án nhà ở xã hội, cũng có thể nhận trợ giúp của Nhà nước để cải tạo, nâng cấp nhà ở của mình. Nhà đầu tư dự án nhà ở xã hội được nhận sự trợ giúp của Nhà nước để tạo cung nhà ở xã hội và hộ gia đình, cá nhân cũng được nhận sự trợ giúp của Nhà nước để tạo cung nhà ở xã hội. Chính sách được định hình như vậy mới có thể tăng được cung ở mức phù hợp với nhu cầu của cầu trên thực tế.
Các nhà đầu tư bất động sản Việt Nam thường không thích đầu tư vào khu vực nhà ở giá rẻ do lợi nhuận không cao. Thực sự, các nhà đầu tư bất động sản cần tính toán lại chiến lược kinh doanh của mình. Thời kỳ gặt hái siêu lợi nhuận từ thị trường bất động sản dựa vào cầu ảo đã qua. Lúc này cần tính tới bài toán đầu tư lợi nhuận không cao nhưng lượng cầu lớn sẽ mang lại tổng lợi nhuận cao. Tư duy đầu tư phát triển bất động sản cần được thay đổi cơ bản.

4.4. Phân khúc nhà ở riêng lẻ chiếm tỷ lệ đa số

Theo số liệu điều tra của Bộ Xây dựng năm 2009, tỷ lệ nhà ở riêng lẻ đang chiếm trên 95% tại đô thị và trên 98% trên phạm vi cả nước (xem Bảng 5). Hơn nữa, trong quá trình đô thị hóa, số lượng nhà ở riêng lẻ tiếp tục tăng lên khi chuyển các khu dân cư nông thôn thành đô thị. Dân nông thôn di cư vào các đô thị cũng đi ở nhà thuê do các cư dân địa phương phát triển vì giá thuê phù hợp với thu nhập.
Bảng 5: Tỷ lệ nhà ở riêng lẻ tại các khu vực

http://www.muanhadatdanang.net/2015/02/mot-so-dac-iem-dang-luu-y-cua-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-nam-2015.html
(Nguồn: Bộ Xây dựng)

4.5. Điểm lại các “cơn sốt” giá đất tại Việt Nam

Việt Nam vừa là một nước đang phát triển và vừa là một nước có nền kinh tế chuyển đổi (từ bao cấp sang thị trường). Các nước có nền kinh tế chuyển đổi thường gặp những phức tạp đáng kể về phát triển thị trường bất động sản do sự khác biết cơ bản về lý luận chính trị kinh tế học.
Thứ nhất, từ không có thị trường đất đai chuyển sang chấp nhận thị trường đất đai, điều này giúp cho thị trường bất động sản được hình thành và cũng có thể gây nên tăng trưởng quá nóng gắn với sốt giá. Thứ hai, giá đất từ bằng "0" chuyển sang giá đất phù hợp thị trường tạo nên cơn sốt giá đất mang tính quy luật; hơn nữa, thị trường luôn có quán tính càng làm sốt giá vượt quá mức tự điều chỉnh được nhờ quan hệ cung cầu. Thứ ba, do mới áp dụng cơ chế thị trường nên quản lý thường thiếu chuyên nghiệp, thường không kiểm soát được đầu cơ vượt giới hạn.
Tất cả những đặc điểm trên đã tạo nên những cơn sốt giá đất đai, bất động sản rất mạnh, tạo ra giá nhà đất cao tới mức vô lý. Ở Việt Nam, tới nay đã trải qua 3 cơn sốt giá nhà đất:
Cơn sốt giá lần thứ nhất xảy ra trong giai đoạn 1990-1992, nhà đất tại các đô thị tăng lên tới 10 lần và cơn sốt này bị Luật Đất đai 1993 cắt ngang do tâm lý nghe ngóng của giới đầu cơ nhà đất. Sau sốt giá, mức giá giữ nguyên, chỉ có thị trường giảm giao dịch.
Cơn sốt giá lần thứ hai xảy ra trong giai đoạn 2000-2002, nhà đất tại các đô thị cũng tăng tới 10 lần và cơn sốt này cũng bị Luật Đất đai 2003 cắt ngang, cũng do tâm lý nghe ngóng tương tự. Sau sốt giá cũng không xảy ra giảm giá, chỉ có các giao dịch bị giảm.
Cơn sốt giá lần thứ ba xảy ra trong giai đoạn 2007-2008, nhà đất tại các đô thị tăng lên khoảng 2-3 lần và cơn sốt này bị chính sách kiềm chế lạm phát của Chính phủ cắt ngang (chính sách kiềm chế lạm phát bao gồm chính sách tài khóa như giảm đầu tư công, giảm chi tiêu công và chính sách tiền tệ như tăng lãi suất ngân hàng để hút tiền vào các ngân hàng thương mại để giảm cung tiền ra thị trường). Sau sốt giá là thị trường rơi vào giảm giá mạnh nhưng không bị phá giá gây khủng hoảng tài chính.
Hai lần sốt giá 1990-1992 và 2000-2002 đều vì lý do chuyển đổi cơ chế kinh tế từ bao cấp sang thị trường. Sau sốt giá, thị trường bị đóng băng do ít giao dịch, không rơi vào giảm giá.
Lần sốt giá thứ ba không thuộc quy luật như hệ quả của quá trình chuyển đổi cơ chế kinh tế mà do mối tương tác giữa thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản (đều là thị trường vốn). Khi thị trường chứng khoán bị suy giảm vào cuối 2006 thì luồng đầu tư phải chuyển sang thị trường bất động sản. Khi thị trường bất động sản tiếp tục sốt cũng là lúc "bong bóng bất động sản" tích lại quá mức buộc phải rạn vỡ. Sốt giá bất động sản cũng là một lý do gây ra lạm phát, và để chống lại lạm phát thì thị trường bất động sản phải chịu ảnh hưởng trực tiếp cũng là quan hệ nhân - quả.
Sau lần sốt giá thứ ba, bất động sản nhà đất bị xuống giá là phù hợp với quy luật "bong bóng bất động sản" bị rạn vỡ. Ở Việt Nam, bất động sản chỉ giảm giá chứ không bị phá giá là do cấu trúc nợ trong đầu tư bất động sản không dựa chủ yếu vào cơ chế thế chấp bằng bất động sản để vay tiền từ các ngân hàng thương mại. Trong kho bất động sản tồn đọng, một phần lớn kinh phí đầu tư là từ tiền góp vốn để "mua nhà trên giấy". Các nhà đầu tư chỉ chịu áp lực nhỏ về trả nợ ngân hàng nên không buộc các nhà đầu tư phải phá giá để trả nợ.
Quy luật sốt giá nhà đất do chuyển đổi cơ chế kinh tế không chỉ xảy ra ở Việt Nam, mà xảy ra ở hầu hết các nước có nền kinh tế chuyển đổi (các nước xã hội chủ nghĩa cũ). Tình trạng tương tự cũng đang xảy ra ở Nga, Trung Hoa và một số nước xã hội chủ nghĩa cũ tại Đông Âu, đặc biệt tại các thành phố lớn như Mạc Tư Khoa, Thượng Hải, Bắc Kinh… Có thể coi đây là quy luật của thị trường bất động sản ở những nước có nền kinh tế chuyển đổi.

4.6. Giá bất động sản ở Việt Nam: Đi làm 100 năm mới mua được nhà ở

Giá bất động sản là một vấn đề phức tạp. Một mặt phụ thuộc vào giá tạo lập ra bất động sản, trong đó có giá đất và một mặt khác phụ thuộc vào khả năng thanh toán của cầu, tức là phụ thuộc vào mức thu nhập của cầu. Người ta thường hay quan tâm tới giá cả hợp lý, tức là giá cả mà đường cung gặp đường cầu. Điểm gặp nhau này phải thể hiện được cung có lãi mà cầu thấy phù hợp với thu nhập.
Trên thế giới người ta vẫn dùng chỉ số tính bằng giá đơn vị nhà ở trên thu nhập năm của hộ gia đình để xem giá đã phù hợp chưa. Chỉ số này khoảng dưới 5 là phù hợp: người ta cho rằng có thể sử dụng 25% thu nhập để chi phí cho nhà ở, nếu chỉ số là 1 có nghĩa là sau 4 năm làm việc thì mua được nhà ở, nếu chỉ số là 5 thì sau 20 năm làm việc thì mua được nhà ở. Nếu chỉ số tới khoảng 7 thì số năm làm việc phải tới 28 năm, tức là gần hết một đời người đi làm mới mua được nhà ở. Trước giai đoạn thị trường bất động sản trì trệ vừa qua, chỉ số này ở Việt Nam là 25, tức là đi làm 100 năm mới mua được nhà ở.
Trong giai đoạn hiện nay, giá căn hộ chung cư được Bộ Xây dựng phân ra thành 3 nhóm: giá rẻ là nhóm có giá dưới 15 triệu đồng/1m2; giá trung bình là nhóm có giá từ 15-25 triệu đồng/1m2; giá cao là nhóm có giá trên 25 triệu đồng/1 m2. Giá này được định hình trong giai đoạn 2012-2013, đã giảm khoảng 50% so với mức giá của giai đoạn 2007-2008. Trên thực tế, từ năm 2011-2013 đồ thị giá bất động sản đi xuống và tới cuối 2013 các giao dịch bắt đầu tăng dần, không chỉ ở khu vực giá rẻ mà cả ở khu vực giá trung bình và giá cao. Năm 2014, mức giao dịch ngày càng tăng. Phân khúc giá rẻ bắt đầu có chênh lệch giữa giá nhà đầu tư bán ra và người có nhu cầu mua lại suất. Phân khúc giá trung bình và giá cao bán được ngày càng nhiều hơn. Biểu hiện này cho thấy, giá bất động sản đã qua mức đáy và bắt đầu giữ ổn định. Năm 2015, vẫn tiếp tục giữ mức giá như vậy, chưa thể xảy ra sốt giá trở lại.
Theo phân tích của Ngân hàng Thế giới về mức thu nhập của hộ gia đình và giá nhà hiện tại thì giá bất động sản hiện nay, kể cả giá nhà ở thuộc phân khúc giá rẻ nhất cũng không phù hợp với nhóm thu nhập kém nhất (chiếm 20% tổng số hộ). Giá nhà ở thuộc phân khúc giá rẻ phù hợp với khả năng thanh toán của 3 nhóm có thu nhập cao hơn tiếp theo (chiếm 60%). Giá nhà ở thuộc phân khúc giá trung bình phù hợp với nhóm có thu nhập cao nhất (20%). Giá nhà ở thuộc phân khúc giá cao chỉ phù hợp với phần trên của nhóm có thu nhập cao nhất (khoảng 8%). Từ phân tích thu nhập hiện tại của hộ gia đình tại đô thị, có thể thấy rõ tỷ lệ cầu có khả năng thanh toán thực tế như thế nào (xem Bảng 6). Đây là những thông cần thiết trong phân tích mức cầu của thị trường.

Lâm Tiến


Chuyên Bất Động Sản tại Đà Nẵng, Nhà phố, hẻm, đất, đất nền, biệt thự, khách sạn tại Đà Nẵng trong 24h...
Liên hệ: Mr.Nguyên: 0906.827.194.
Tìm chúng tôi trên Facebook: Muanhadat24h.net

0 nhận xét:

BĐS Tại Đà Nẵng

Copyright © 2015 Thương Hiệu Cá Nhân. Vui lòng ghi rõ nguồn khi đăng lại nội dung trên trang này. Mua bán nhà đất Đà Nẵng Design by Mr.Tiến
Liên hệ: Vũ Thị Nguyên - Mobile: 0906.827.194 - Email: [email protected] Powered by Mua bán nhà đất Đà Nẵng.
Trang đã được đăng ký DMCA.com Protection Status bảng quyền Bài Viết
Website đang chạy thử nghiệm và chờ đăng ký với bộ công thương! back to top